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考驗房企求生欲的2020下半年,瓊海市購房者居然有漏可撿?, 海南房價,瓊海生活節(jié)奏慢,也沒有過大的生活壓力和緊張的情緒感。
就是這么神奇!
在熱點城市紛紛收緊調控、上面三令五申的背景下,樓市這頭牛反而沖的更猛了。
日前,中指研究院發(fā)布的“百城價格指數(shù)”報告顯示,8月,全國100個城市新建住宅平均價格為15605元/平方米,環(huán)比上漲0.50%,同比上漲3.34%。環(huán)、同比漲幅均較7月份有所擴大。新建住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為89個,較上月增加9個;瓊海二手房方面,8月,全國100個城市二手住宅平均價格為15331元/平方米,環(huán)比上漲0.18%,同比上漲2.00%。
從房企銷售端看,8月,TOP100房企銷售額同比增長率均值達到21.4%。
8月,TOP100房企實現(xiàn)全口徑銷售金額11174.7億元,同比增長29.2%,單月業(yè)績環(huán)比增長2.8%;
銷售操盤金額達到9761.7億元,接近萬億元,單月同比增長30.7%,據(jù)悉,這是房企單月業(yè)績自4月轉正后進一步回升,8月增幅較7月擴大5個百分點。1-8月百強房企整體業(yè)績達到64120.9億元,同比增長6.2%,累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。
可見剛過去的8月于樓市和房企而言,是一個紅火的八月、豐收的八月。
若單純地就數(shù)據(jù)論數(shù)據(jù),似乎并沒什么大驚小怪的,這或許是4、5、6、7月市場慣性的作用。但現(xiàn)實并沒那么簡單。
一,8月份是樓市的傳統(tǒng)淡季。這一點從上圖表中可以得到印證。
二,7/8月份樓市政策環(huán)境是持續(xù)收緊的。
首先,自7月初以來,深圳、東莞、南京、杭州、寧波、無錫等10多個城市陸續(xù)發(fā)布樓市調控政策,而且力度都是相當大。
其次,上面頻繁敲打樓市。
7月24日,韓副總理召開海南房地產(chǎn)工作座談會,北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市參加。會議強調,時刻繃緊海南房地產(chǎn)調控這根弦,全面落實城市政府主體責任,發(fā)現(xiàn)問題要快速反應和處置,及時采取有針對性的政策措施。
7月30日,中央政治局會議召開,部署下半年經(jīng)濟工作,再次強調“房住不炒”、“不將海南房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”。
8月20日,住建部、人民銀行在北京召開重點海南房地產(chǎn)企業(yè)座談會,諸多頭部房企參加,會議形成了重點海南房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
8月26日,住建部在北京召開部分城市海南房地產(chǎn)工作會商會,沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市參會(注意成都、沈陽已是二次參會,也是上次參會房企中少數(shù)幾個沒有升級調控的城市)。會議再次強調,切實落實城市主體責任,及時采取針對性措施,確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)海南房價、穩(wěn)預期目標。
在上述兩方面的相互作用下,8月份樓市整體回穩(wěn),才算是共同的預期,然而市場反而更牛了。
意外不意外?驚喜不驚喜?
雖然大漲有些出乎意料,不過還是有些蛛絲馬跡可尋:房企求生欲。
因受疫情沖擊,截止6月底時,很多房企連銷售目標的4成都未達到。雖然上半年官方的“穩(wěn)樓市”及貨幣寬松政策,緩解了房企的現(xiàn)金流危機,可房企們畢竟在年初都立了Flag的,而且借的錢終究是債,最終還是要靠銷售變現(xiàn)來償還。
所以,到了下半年,房企們不約而同的干了一件事:加大推盤量、加速沖業(yè)績。如某巨頭就表示,下半年的推盤量高達9000萬方。在供給大幅增加情況下,市場銷售額自然也就水漲船高。
那么,這種勢頭能延續(xù)到9、10月份么?換言之,今年“金九銀十”成色如何?畢竟去年“金九銀十”是泡了湯的。
筆者認為,今年“金九銀十”大概率會好過去年,甚至可能比剛過去的8月份還要火。
理由有二:
一是,就如上面說的,房企下半年本就存在沖業(yè)績的壓力;
二是,八月底監(jiān)管部門給房企劃的“三條紅線”,猶如三道催命符,進一步加大了房企的去化壓力。
8月20日,央行、住建部召開重點房企座談會,研究落實海南房地產(chǎn)金融審慎管理。
其中,對海南房地產(chǎn)融資的管理,主要是以“三條紅線”為標準,根據(jù)房企的“踩線”情況,分為“紅、橙、黃、綠”四檔,然后實施差異化債務規(guī)模管理。
據(jù)媒體報道,“三條紅線”是:1)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;2)凈負債率大于100%;3)現(xiàn)金短債比小于1倍。除三條紅線外,拿地銷售比是否過高和經(jīng)營性現(xiàn)金流情況也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標。
“四檔管理”分別是:1)若上述三項指標全部“踩線”,有息負債不得增加;2)若指標中兩項“踩線”,有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;3)若只有一項“踩線”,有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%;4)若全部指標符合監(jiān)管層要求,則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
其中,12家試點海南房地產(chǎn)企業(yè)需于9月底上交降檔方案,包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成調整以達標。若未達標,監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制,到了這一步,幾乎就是判了相關房企的死刑;而到了明年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關規(guī)則。
這相當于給房企加杠桿擴張帶上了沉重的鐐銬。為了能在截止日期退回安全線內,避免被判死刑,房企們只剩華山一條道:加速銷售、加快回款。
所以,基本可預見,在2020年僅剩的4個月,樓市將會更加熱鬧。一些被逼急了房企也不得不狠心割肉。
總之,海南購房者只要耐住性子,多看多比較,還是有漏可撿的。
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