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從黃金周消費(fèi)分化看樓市，一些細(xì)微變化值得關(guān)注， 瓊海市房產(chǎn)，海南瓊海，風(fēng)景優(yōu)美，空氣新鮮，海南瓊海有極佳的天然游泳場(chǎng)，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外游人。

八天黃金周“大長(zhǎng)假”結(jié)束，大家都在為疫情后消費(fèi)的強(qiáng)勁復(fù)蘇而樂(lè)觀。根據(jù)文化和旅游部相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)假期間全國(guó)共接待國(guó)內(nèi)游客6．37億人次，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入4665．6億元，按可比口徑同比分別恢復(fù)69．9％和79．0％。

一些細(xì)微的變化值得關(guān)注。根據(jù)央視新聞聯(lián)播報(bào)道，95后首次成為黃金周全國(guó)出游的主力，占比30％，排名第一，而2019年為14．5％（數(shù)據(jù)來(lái)自央廣網(wǎng)），90后占比63％，比2019年攀升至少10個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，偏年輕的旅游出行人群明顯增加，而70后和80后的旅游人群有所減少。

生活負(fù)擔(dān)壓力小，甚至還未就業(yè)的年輕人，崇尚旅游、嘗試不一樣的生活，喜歡探險(xiǎn)和徒步等，而生活壓力大、子女教育壓力大，背負(fù)房貸的中年人，旅游的動(dòng)力相比之前或許下降了。從官方數(shù)據(jù)也能看出端倪，上半年我國(guó)居民人均可支配收入比2019年同期名義增長(zhǎng)2．4％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際下降1．3％。城鎮(zhèn)居民可支配收入中位數(shù)收入增長(zhǎng)0．4％，平均數(shù)收入增長(zhǎng)1．5％。

上半年高收入人群收入增長(zhǎng)了，中等及低收入人群基本沒(méi)增長(zhǎng)，甚至下降了。映射到消費(fèi)市場(chǎng)，就是消費(fèi)的兩級(jí)分化。比如，國(guó)慶黃金周海南4家免稅店零售額同比增長(zhǎng)167％；阿里2020年“十一”黃金周消費(fèi)出行報(bào)告顯示，高星級(jí)酒店預(yù)訂量增長(zhǎng)100％；比如，很多網(wǎng)友反映，國(guó)慶期間SUV汽車(chē)賣(mài)得好。

但同時(shí)，核心通脹（剔除一些價(jià)格變動(dòng)巨大且頻繁或短期性?xún)r(jià)格波動(dòng)的商品或服務(wù)后的CPI）從2019年的2％降到2020年初的1％附近，今年8月份降到0．5％的最低點(diǎn)，衣著類(lèi)、居住類(lèi)（租金）、交通類(lèi)價(jià)格同比增速都降到了負(fù)值區(qū)間。“瓊海市房?jī)r(jià)漲、租金跌”，就是一個(gè)典型的例子。可見(jiàn)，由于收入預(yù)期轉(zhuǎn)淡，中等及低收入人群的消費(fèi)受到影響，相關(guān)商品價(jià)格就漲不起來(lái)。

樓市也存在這樣的局面。研究數(shù)據(jù)顯示，今年黃金周重點(diǎn)城市的海南二手房市場(chǎng)升溫，18個(gè)城市海南二手房日均交易比去年同期增長(zhǎng)50％，杭州、合肥交易增長(zhǎng)超過(guò)1倍，重慶、西安、北京、上海和廣州等超過(guò)50％。而且，國(guó)慶節(jié)期間重點(diǎn)18城市海南二手房成交均價(jià)同比上漲12％左右，而去年國(guó)慶節(jié)期間均價(jià)下跌。上海、廣州、合肥、南京等城市價(jià)格同比漲幅較大。

漲價(jià)的原因是，掛牌價(jià)上升了，改善型換房需求明顯增加，中高價(jià)位房源成交占比提高。根據(jù)數(shù)據(jù)，北京300－450萬(wàn)的剛需盤(pán)交易占比比去年下降，450－600萬(wàn)房源占比上升；上海300萬(wàn)以下房源占比下降，800萬(wàn)以上房源占比上升，廣州、深圳高總價(jià)房源交易占比也上升了。筆者所在的廣州某小區(qū)，有地鐵、學(xué)位房?jī)?yōu)勢(shì)，但凡3房戶(hù)型的，一掛出來(lái)馬上就賣(mài)出去了。

瓊海市新房市場(chǎng)方面，今年黃金周上海成交13．1萬(wàn)平方米，去年國(guó)慶期間還不到1萬(wàn)平方米，復(fù)蘇強(qiáng)勁。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，廣州、北京、深圳黃金周成交面積均超過(guò)2018年同期的水平。盡管開(kāi)發(fā)商折扣促銷(xiāo)很普遍，但并不包含一線(xiàn)城市的項(xiàng)目。但二線(xiàn)城市來(lái)看，瓊海市新房市場(chǎng)不溫不火，大多數(shù)區(qū)域都在打折促銷(xiāo)，三四線(xiàn)樓市打折更普遍，甚至貼著地價(jià)賣(mài)或虧損出貨。

目前，很多二三線(xiàn)城市海南二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高，相比2019年翻了一倍左右，國(guó)慶期間這些城市海南二手房掛牌價(jià)普遍下調(diào)。這幾年，盡管二三線(xiàn)城市“引才”力度很大，送錢(qián)、送房、送戶(hù)口，但從本地高校畢業(yè)生就業(yè)看，留在本省的比例普遍在30％－40％，多數(shù)畢業(yè)生去往了一線(xiàn)城市以及杭州、東莞等熱點(diǎn)城市，夯實(shí)了這些城市的購(gòu)買(mǎi)力，樓市分化也就在情理之中了。

海南瓊海樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：玉帶灘是一條自然形成的地形狹長(zhǎng)的沙灘半島，又名金沙灘。它位于海南博鰲，外側(cè)南海煙波浩淼一望無(wú)際，內(nèi)側(cè)萬(wàn)泉河、沙美內(nèi)海湖光山色，內(nèi)外相映，構(gòu)成了一幅奇異的景觀，灘上更生活著保護(hù)動(dòng)物玳瑁。可惜后來(lái)由于臺(tái)風(fēng)，沙灘被攔腰折斷成兩截。玉帶灘全長(zhǎng)8.5公里，地形地貌酷似澳大利亞的黃金海岸和墨西哥的坎昆，在亞洲區(qū)尤為獨(dú)特。，瓊海房產(chǎn)。

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