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物業(yè)稅有什么，物業(yè)稅不能替代土地出讓金 海南瓊海房地產，瓊海買房，讓很多人過上了舒適的生活，但是在辦理的過程中也是會有不少煩惱的事情發(fā)生的。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一項稅收，其主要是以財產的價值為計稅依據。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅值會隨著房屋市場價值的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的關鍵來源之一。

寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為——

物業(yè)稅不能替代土地出讓金

    日前，廣州瓊海房地產知名專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同在接受記者有關“物業(yè)稅”問題的采訪時提出了個人觀點——物業(yè)稅不能替代土地出讓金：

    “周小川在談物業(yè)稅時，提到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用一次性批租和收地價的形式；另外一種是分期收取地租或地價的形式。到底哪一種形式更適合中國的國情，其實結果是不言而喻的——前一種更符合中國的現(xiàn)實和實際，如果要調節(jié)和限制土地出讓金以及各種瓊海房地產稅費，只要調整和規(guī)定土地出讓金的使用期限與用途以及各種稅費的比例即可。如果改變現(xiàn)行的土地供應制度，不是采取土地拍賣和掛牌競價出讓，而是將土地無限制地供應和交易，又無須一次性交付地價或地租，那樣的情形在中國行得通嗎？恐怕只有回到計劃經濟的年代，才有可能實施這種幾乎是無償劃撥的土地供應和交易形式，相信即使是西方福利社會要做到這點也是極為困難的。”

    物業(yè)稅替代土地出讓金的弊端

    許多專家和學者贊成物業(yè)稅替代土地出讓金一次性交付的形式，一是擔心政府寅吃卯糧，怕現(xiàn)在就把地租花完了，以后的日子不好過；二是為海南購房消費者著想，變一次性交付為長期小額交付；三是對發(fā)展商來說，可以進一步降低瓊海房地產開發(fā)的門檻。從表面上看，可以說是一項皆大歡喜的好改革，但仔細地研究和分析，我們就會發(fā)現(xiàn)這種改革其實是弊大于利的，我們仍可以從政府、消費者和發(fā)展商三個方面來做另一番的考量和分析——

    從政府的角度看：物業(yè)稅代替土地出讓金，必然會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響。比如廣州市去年商品房銷售金額達444億元，如果土地稅費按1／3計，約為148億元，如果只按1／50或1／70收取物業(yè)稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說如果用物業(yè)稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財政收入，全國估計至少在數千億以上。政府一下子減少這么多收入，能否維持正常的開支？如果開征物業(yè)稅，政府不僅沒有增加稅收，反而要大幅減少財政收入，是否有違初衷？

    從消費者的角度看？很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費者海南購房風險。現(xiàn)在工薪階層海南購房大多采取按揭方式，許多人都是先用未來錢，供樓的負擔和壓力已經很大，如果出現(xiàn)樓價和利率大幅波動，隨時都會出現(xiàn)斷供的危險。物業(yè)稅盡管降低了海南購房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負擔，肯定會造成供不起樓、納不起稅的普遍現(xiàn)象，增加金融和樓市的風險不算，還會給社會帶來極不穩(wěn)定的因素。

    而且，即使瓊海新房舊房采取不同的物業(yè)稅稅收標準，也不可避免出現(xiàn)不合理和不公允的現(xiàn)象。因為，稅改前海南購房的業(yè)主已一次性交齊海南購房的所有稅費，政府現(xiàn)在不可能退還已經收繳的稅費，卻反而要向這些已經為國家做出很大貢獻的納稅人重復征收物業(yè)稅；而且這些過去的高價物業(yè)也還存在被新的低價物業(yè)帶動貶值的可能，原有的業(yè)主將會同時遭受重復課稅和物業(yè)貶值的雙重打擊。

    從發(fā)展商的角度看：如果土地供應和交易不受限制，不用一次性交付土地出讓金，好像是很不錯，但如果真的不用一次性交土地稅費，發(fā)展商又怎么樣才能拿得到地呢？是憑實力還是憑關系？會不會出現(xiàn)土地壟斷在少數人手中的現(xiàn)象，或土地濫用和浪費的現(xiàn)象？發(fā)展商當然十分愿意分期繳交土地出讓金，因為這樣可以減輕初始投資的負擔和壓力，降低開發(fā)成本。廣州市政府現(xiàn)已明確規(guī)定土地出讓金必須一次性交付，不能分期繳交，這將增加發(fā)展商項目開發(fā)的資金負擔，再加上現(xiàn)在新開發(fā)項目的貸款又要四證齊全，發(fā)展商的資金壓力相當之大。但如果改變現(xiàn)行的游戲規(guī)則，也許很多發(fā)展商擔心的就不一定是資金來源的問題了，而是要擔心土地來源的問題了。新的游戲規(guī)則會怎么樣，是否有利于瓊海房地產發(fā)展，目前還很難判斷。

    稅制改革應當先易后難

    我們可以意識到：開征物業(yè)稅如果僅僅作為財產稅和瓊海市房產稅的一種形式，主要是為了開辟稅源、擴大財政收入，在這個前提下適當地調整和改革城鎮(zhèn)建設的有關稅費，這種做法和思路是比較符合現(xiàn)實，而且是可行的和可操作的。現(xiàn)在樓價是隨市場變化而變化的，地價和稅收還不太適應市場的變化和需求，應當充分運用地價和稅收的調節(jié)作用，引導和平抑市場的供求和價格。

    我國的物權法規(guī)和土地所有制與發(fā)達國家尚有很大不同，比如私人和企業(yè)只能擁有土地使用權而不能擁有所有權，就與世界上大多數國家不相同。目前我國的做法只是一種過渡性的變通和折中的方法，今后也許會逐步地解決土地所有權歸屬問題；否則海南房子到了50年或70年的期限之后，又該怎么辦呢？其實，香港和許多國家也都是要一次性收地價的，然后還要繳交小額的瓊海市房產稅或差餉。也沒有哪個國家、企業(yè)和個人愿意出讓土地后，再分成幾十年來回收地價或地租。

    許多專家和學者對此也提出了許多不同的意見、觀點和看法，韓世同認為必須要謹慎考慮，聽取各種不同的意見和建議，集思廣益；即使是先易后難、采取小額的物業(yè)稅，也要充分考慮開征的時機和條件是否成熟，還要充分考慮市場和消費者的接受程度，不要對瓊海房地產行業(yè)的發(fā)展造成太大的沖擊和影響。

    摘自《中國瓊海房地產報》2004.03.01　倪鳳友

以上就是物業(yè)稅有關內容的描述，我國目前對物業(yè)稅的管理還是十分嚴格的，各類政策法規(guī)也比較全面，要是您還有別的有關物業(yè)稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業(yè)稅有關知識內容。

瓊海市買房優(yōu)勢：瓊海房地產，玉帶灘是一條自然形成的地形狹長的沙灘半島，又名金沙灘。它位于海南博鰲，外側南海煙波浩淼一望無際，內側萬泉河、沙美內海湖光山色，內外相映，構成了一幅奇異的景觀，灘上更生活著保護動物玳瑁。可惜后來由于臺風，沙灘被攔腰折斷成兩截。玉帶灘全長8.5公里，地形地貌酷似澳大利亞的黃金海岸和墨西哥的坎昆，在亞洲區(qū)尤為獨特。

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