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在物業(yè)合同糾紛案件中業(yè)主如何維權？ 海南瓊海二手房，越來越多外地人選擇在瓊海買房，將第二故鄉(xiāng)定在海南瓊海。

隨著公民法律意識和證據意識的增強，在是否繳納物業(yè)費及如何繳納物業(yè)費的問題上，業(yè)主行使抗辯權的事由愈加繁多。但是看似都是依據物業(yè)服務合同提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當提出自己的抗辯意見呢？下面一起來了解下吧。

一、業(yè)主以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由抗辯

根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業(yè)服務糾紛司法解釋）第6條規(guī)定：

物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

業(yè)主提出物業(yè)服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院支持。

二、業(yè)主以建設單位未交付房屋為由抗辯

根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權解釋》）第1條規(guī)定：取得建筑物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

故業(yè)主資格認定有兩種：

1、業(yè)主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行為得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產權登記，均視為小區(qū)業(yè)主。

2、如果已經辦理了房屋產權登記手續(xù)，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

三、業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)違反維修義務為由抗辯

維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設施，不包括室內部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業(yè)服務企業(yè)承擔，業(yè)主承擔專有部分的維修責任。

根據《物業(yè)服務糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)違反維修、養(yǎng)護義務時應負相應的違約責任。若業(yè)主可以提供證據證明物業(yè)服務方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護義務，業(yè)主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現問題就找物業(yè)服務企業(yè)”的思維。

對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業(yè)的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)也可以對業(yè)主提供有償的維修服務；小區(qū)共有部分、公共設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修和養(yǎng)護義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

四、業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務造成業(yè)主財產損失為由抗辯

業(yè)主需證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務的行為，這一行為給業(yè)主造成了財產損失、違約行為與財產損失之間存在因果關系。物業(yè)服務企業(yè)的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。

法定的安保義務主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務以及防止小區(qū)內出現安全問題的協(xié)助義務。業(yè)主可以依據物業(yè)服務合同的約定提起違約之訴，也可以依據法律的相關規(guī)定提起侵權之訴。當物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務時，其向業(yè)主行使物業(yè)費請求權，業(yè)主可以以未盡到安保義務為由抗辯。

理由主要為：“未盡到安保義務”是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認定中會根據安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務為標準界定安保義務。因為任意擴大義務范圍會加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，加深物業(yè)服務關系雙方的矛盾。

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