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物業(yè)管理費包括哪些，專家答疑:物業(yè)管理費用可以抵償違約金嗎 瓊海房產，瓊海因環(huán)境及土地資源的稀缺性，海南地產擁有獨特的發(fā)展優(yōu)勢。。

物業(yè)費是物業(yè)管理公司根據物業(yè)管理協議為物業(yè)使用人或是所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理使用人或是所有人依據物業(yè)管理協議應該付出的費用。物業(yè)費包括：物業(yè)管理地區(qū)的綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)共用設施設備與共用部位的日常運行維護費用與保險費用、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、經小區(qū)業(yè)主同意的其它費用等。

提問：你好。我于去年買了一套期房，應該是今年7月交房，但是現在由于開發(fā)商自身的原因，遲遲不能交房。按照當初的預售合同。開發(fā)商應該向我們支付違約金的。但是，他現在提出用這筆違約金來抵償今后一段時間的物業(yè)管理費。

我不知道他們這樣做是否合理，我怕今后會出現這樣那樣的問題，甚至引發(fā)新的糾紛。所以我想請你們幫我解答一下這個問題，遇到這種情況應該怎么辦？

專家答疑：根據現有法律規(guī)定物業(yè)費與違約金不能相抵的，物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關系，應該有兩份不同的合同。開發(fā)商向由于自身延期交房而向瓊海市買房人支付“違約金”，與業(yè)主因享受物業(yè)管理而向物業(yè)管理公司交納“物業(yè)管理費”是截然不同的兩件事。

《合同法》雖然規(guī)定了抵消，但是，是基于相同的合同主體。雖然用物業(yè)費抵償違約金符合“債務的標的物種類、品質相同的”這一點。但是，由于物業(yè)管理與開發(fā)商賣房法律主體不同。因此，不能適用《合同法》規(guī)定的抵消。

如果非要這樣處理，BOBO認為應該通過“債務轉移”的方式進行處理。也就是說，開發(fā)商要向瓊海市買房人支付“違約金”的債務，如果轉移給物業(yè)公司承擔以折消一部分“物業(yè)管理費”，是要經瓊海市買房人的同意。此外，為防患于未然，最好三方簽訂一個“債務轉移協議”，以防今后開發(fā)商或物業(yè)管理公司反悔。

由于大多數瓊海市買房人對相關的知識知之不多，所以在此提醒瓊海市買房人，在開發(fā)商提出以物業(yè)費抵違約金時，應注意幾點：

首先要知道我們賣房人有權拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵的行為；其次，根據有關規(guī)定，禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費，所以即使業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公司達成“債務轉移協議”，最多也只能抵償一年的“物業(yè)管理費”即可，其余仍應要求支付違約金；最后，防止開發(fā)商日后否認逾期交房的違約行為，我們在辦理入住手續(xù)時，應留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據。

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